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INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO NOS EUA

03-08-2017

por Ester Santana - CSA Advogados

INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO NOS EUA

A crise do subprime nos Estados Unidos em 2008, cujos desdobramentos se aprofundaram com a quebra do banco Lehman Brothers no segundo semestre daquele ano, resultou em uma forte queda nos preços de imóveis em várias regiões do país, o que atraiu a atenção de investidores estrangeiros que viram nessa situação uma oportunidade de investimento. Grande parte desses investidores são brasileiros que, ao longo dos anos entre 2008 e 2014, adquiriram imóveis nos Estados Unidos, principalmente nos Estados da Flórida e Nova Iorque.

Além da situação mais comum – a aquisição direta de imóvel residencial por brasileiros – outras alternativas de investimentos têm surgido como oportunidade para os brasileiros. Uma delas, bastante popular nos EUA e Europa, refere-se à aquisição de propriedade compartilhada, por meio dos “fraction clubs”.

Esse modelo permite que indivíduos tenham acesso a determinados ativos que antes isoladamente haveria maior dificuldade para aquisição e fruição. Existem variações desse tipo de negócio, mas normalmente um determinado indivíduo paga por uma fração ideal da propriedade que ele está adquirindo, sendo que outros indivíduos adquirem as demais quotas-parte do imóvel.

Assim, por exemplo, uma casa de campo em Lake Tahoa nos EUA pode ser dividida em 4 frações ideais para a venda, e 4 co-proprietários terão o direito de usá-la, observados os termos e condições de cada contrato. Alguns fixam datas pré-determinadas para uso anual para cada co-proprietário, outros possuem condições mais flexíveis, sendo que o pagamento para a aquisição deste direito também pode ocorrer de formas diferenciadas.

Independentemente do tipo de “ativo/serviço” que a pessoa venha a adquirir, para além dos benefícios que esse tipo de negócio proporciona, é importante adotar algumas cautelas antes de fechar o negócio.

Destacamos três aspectos importantes nessa aquisição, a saber: responsabilidade civil, tributação e sucessão.

Imagine por exemplo que o jardineiro dessa casa de campo sofra um acidente sério ao utilizar o cortador de grama da casa, nessa situação a titularidade direta do imóvel (ou da quota-parte do imóvel) na pessoa física não seria desejável, pois a responsabilização poderia recair diretamente sobre os seus bens pessoais.

Ainda, caso haja a morte do titular do imóvel localizado nos EUA, haverá elevada tributação local, já que o Governo americano cobra um imposto com alíquota de 40% (estate tax) sobre o valor de mercado do imóvel, em decorrência da transmissão da propriedade para os herdeiros.

Assim, como forma de evitar os efeitos indesejáveis da elevada tributação e os riscos de responsabilidade civil, muitos utilizaram uma estrutura internacional que se tornou popular entre os investidores estrangeiros. Em geral, por meio dessa estrutura, o imóvel localizado nos Estados Unidos passa a ser detido por uma sociedade de responsabilidade limitada nos EUA – Limited Liability Company – (LLC) titular do imóvel, sendo esta LLC detida integralmente por uma empresa off-shore, em geral, com sede nas Ilhas Virgens Britânicas ou Ilhas Cayman. Dessa forma, a responsabilidade civil estaria limitada ao capital da LLC (valor do imóvel) e, no caso de sucessão, evitar-se-ia o estate tax, pois os ativos norte-americanos estariam registrados em nome de pessoa jurídica situada no exterior.

Por fim, é importante atentar-se para as regras e formas de sucessão envolvendo ativos e proprietários localizados em diferentes jurisdições. Sem que haja uma estruturação adequada da aquisição, os herdeiros terão que abrir inventário em outro país, cujas regras para determinar a sucessão (quem fica com o quê e com quanto) podem ser diferentes da legislação brasileira. Por exemplo, o Brasil adota as regras de sucessão obrigatória (forced heirship), ao passo que os países de commom law, como é o caso dos EUA e UK, determinam, vai de regra, a livre disposição do patrimônio pelos seus titulares.

É importante também que o proprietário ou co-proprietário dos imóveis no exterior atentem-se ao correto reporte e informação às autoridades administrativas, Banco Central e Receita Federal. Na hipótese de posterior venda ou locação dos imóveis, a pessoa deverá observar os impactos quanto à tributação no Brasil (ganho de capital e rendimentos tributáveis).

Assim, recomendamos àqueles que possuam ou desejem adquirir imóveis nos Estados Unidos acompanhem, junto a seus advogados e assessores, a estruturação do negócio, de modo a garantir a eficiência da estrutura e sua adequação com as normas locais e internacionais.

*Artigo de Ester Santana, sócia do Chamon Santana Advogados